안녕하세요!! 오늘은 미국의 '1031 Exchange(1031 교환)'에 대한 이야기를 해볼게요.
일반적으로 부동산을 매각 하셨다면 수익에 대한 capital gains tax (1년 이상 보유하고 있었을 경우 기준)라는 것을 내야 하는데요, 1031을 하게 된다면 세금을 안 내도 된답니다.
이번 글을 통해 마치 부동산 마법사처럼 세금을 절약하고, 더 큰 투자 효과를 누릴 수 있는 방법에 대해 함께 알아보아요!
1. 1031 Exchange란 무엇인가요?
1031 Exchange는 세금 연기 교환이라는 의미를 가지며, 부동산 투자자가 기존의 부동산 자산을 판매하고 그 대금을 다른 부동산으로 재투자함으로써 세금을 연기하는 전략입니다. 이것은 마치 마법처럼, 기존 세금을 미루고 더 큰 투자 기회를 잡을 수 있는 방법이에요.
2. 1031 Exchange는 어떻게 하는 건가요?
어렵게 생각하지 마세요!
1. 우선 첫번째 과정은 부동산을 매각하는 것이겠죠?
2. 그 다음 1031 Exchange를 위해 중간자나 교환사(Intermediary or Qualified Intermediary)를 이용해야 합니다. 여기서 주의할 점! 교환 대금이 직접 투자자의 손에 들어오지 않도록 해야 세금 지불 연기를 보장합니다.
3 - 4. 1031 Exchange는 특정 기한 내에 진행되어야 합니다. 판매한 부동산의 대금은 교환용 부동산으로 재투자되어야 하며, 이를 '교환 대상'이라고 합니다. 교환 대상을 45일 이내에 찾아 교환사 에게 제출해야 합니다. 교환 대상 부동산은 'Like-Kind'로 일치해야 합니다. 예를 들어 상업용 부동산을 매각했다면 또 다른 상업용 부동산을 매입해야 합니다.
5 - 6. 자 이제 새로운 부동산 구입할 차례입니다. 1031 Exchange는 같은 종류의 부동산 사이에서 이루어져야 합니다. 위에 언급했 듯 상업용 부동산을 판매했다면, 교환 대상 또한 상업용 부동산이어야 합니다.
여기서 잠깐!
만약 사업용 부동산 1개를 매각했다면, 다시 1개만 구입할 수 있는건가요?
아닙니다. 3개, 또는 그 이상도 구입 가능해요!
3개 까지는 특별한 절차가 없고, 3개 이상은 200% rule을 따라야 해요. 이는 다음번에 더 자세하게 다뤄볼게요!
7-8. 이제 구매 금액을 intermediary에게 보내고, 8824 form을 작성합니다. 글쓴이는 여기서 전문가의 도움을 받을 것을 권장합니다. 전문가의 도움을 받아서 교환 대상 부동산을 선정하고 교환 계약을 체결하는 것이 좋습니다.
3. 1031 Exchange의 세금 절약 효과는 무엇인가요?
위 과정을 따라 새로운 like-kind 부동산을 구입하게 되면 세금 지불을 연기하면서, 더 큰 가치의 부동산으로 투자할 수 있습니다. 더불어, 이런 전략은 부동산 투자자에게 더 많은 자금을 투자할 수 있는 기회를 제공합니다.
예를 들어 만약 부동산 A를 10만 달러에 판매했을 때, 2만 달러의 세금이 발생한다고 상상해 봅시다. 그런데 1031 Exchange를 활용하여, 10만 달러를 바로 다른 부동산 B로 투자한다면, 2만 달러의 세금을 연기하면서 더 큰 가치를 가진 자산으로 투자할 수 있게 됩니다.
마치며
1031 Exchange는 세금을 마치 마법처럼 미루면서도 더 큰 투자 기회를 제공합니다. 세금 절약을 통해 미래의 투자를 계획하고 싶다면, 이 전략을 꼭 고려해 보세요. 다만, 세부 사항을 잘 이해하고 계획하는 것이 중요하며, 전문가의 도움을 받는 것을 추천합니다.